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Immobilienfinanzierung

In den meisten Fällen setzen Finanzierungsgeber voraus, dass der Bauherr über einen bestimmten Prozent der Darlehenssumme aus eigenen Mitteln, dem sogenannten Eigenkapital, verfügt. Dabei gehören zum Eigenkapital sowohl finanzielle Mittel in Form von beispielsweise Bargeld, Anlagevermögen, Sparguthaben oder bereits bestehenden Immobilien als auch bereits erworbenes Baumaterial. Zudem werden Eigenleistungen, also Arbeiten, die der Bauherr selbst durchführt, um auf diese

Weise Handwerkerkosten einzusparen, in einem bestimmten Umfang als Eigenkapital angerechnet. Teils günstig angebotene Immobilien sowie gesunkene Zinssätze führen jedoch dazu, dass die Höhe der monatlichen Darlehensrate in etwa der Höhe entspricht, die auch für eine Mietwohnung aufzubringen wäre, und dies wiederum führt dazu, dass immer mehr Finanzierungsgeber bereit sind, auch Vollfinanzierungen durchzuführen.

Vollfinanzierung bedeutet, dass der Finanzierungsnehmer nicht nur das Eigenkapital mit den Anteil an Fremdkapital aufstockt, der benötigt wird, um das Bauvorhaben zu realisieren, sondern die finanziellen Mittel in Höhe des gesamten Kaufpreis und teils überdies inklusive Mitteln für Renovierungskosten und Kaufnebenkosten zur Verfügung stellt.

Grundsätzlich unterscheiden sich Vollfinanzierungen dabei nicht von Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital, allerdings sind die Zinsen meist etwas höher, weil der Finanzierungsnehmer auf diese Weise sein erhöhtes Risiko, das sich durch das Fehlen von Sicherheiten begründet, ausgleicht. Dabei werden auch Vollfinanzierungen in den meisten Fällen als klassisches Annuitätendarlehen abgeschlossen.

Während der Rückzahlphase zahlt der Finanzierungsnehmer eine monatliche Rate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt und während der Zinsbindungsfrist in gleicher Höhe bleibt. Wichtig ist vor Abschluss einer Baufinanzierung ein Hypothekenvergleich. Zunächst ist der Anteil der Zinsen höher als der Anteil der Tilgung, im Verlauf verschiebt sich dann dieses Verhältnis, weil Zinsen nur auf die Restschuld fällig werden, diese jedoch durch den Tilgungsanteil der Rate sinkt. Da die Ratenhöhe sich nicht ändert, bleibt im Verlauf der Rückzahlung ein größerer Tilgungsanteil übrig.

Eine Vollfinanzierung kann sich trotz der meist höheren Zinsen und somit höheren Kosten dann lohnen, wenn ein Finanzierungsnehmer eine recht günstige Immobilie erwerben möchte. Als Grundregel gilt dabei, dass die Höhe der monatlichen Rate nicht höher liegen sollte als die aktuelle Höhe der monatlichen Miete, weil auf diese Weise sichergestellt ist, dass das Darlehen mühelos bedient werden kann. Voraussetzung für die Gewährung eines Vollfinanzierung ist in aller Regel ein sicheres, unbefristetes Arbeitsverhältnis, das über einen bestimmten Zeitraum besteht und in dessen Rahmen ein ausreichend hohes Einkommen erwirtschaftet wird.

Zu bedenken gilt allerdings, dass die Nebenkosten für eine Immobilie höher liegen als die Nebenkosten einer Mietwohnung und zudem jederzeit kurzfristige Bau- und Renovierungsarbeiten notwendig werden können. Aufgrund der fehlenden Rücklagen besteht daher ein gewisses Risiko, dass die finanzielle Belastung zu groß wird. Ein Verlust der Arbeitsstelle und eine längere Arbeitslosigkeit müssen allerdings nicht zwangsläufig auch den Verlust der Immobile bedeuten. Weist die Immobilie eine angemessene Größe auf und bewegt sich die Ratenhöhe in einer mit dem Mietspiegel vergleichbaren Höhe, übernehmen die Ämter den Zinsanteil der monatlichen Darlehensrate, den Tilgungsanteil muss der Finanzierungsnehmer allerdings selbst aufbringen. Wenn es Probleme bei den monatlichen Zahlungen gibt, sollte nicht ein Sofortkredit in Betracht bezogen werden.